Материалы сайта
www.evrey.com
Посещайте наш сайт ежедневно!
Как следует поступать хозяину сдающейся на съем квартиры, если потенциальный арендатор подписал договор, передал залоговую сумму, а потом изменил свое решение?..
ДЕЙСТВИЯ ПРИ ОТМЕНЕ ДОГОВОРА
Д-р Ашер Меир
Ко мне за советом обратился человек, который не знал, как ему поступить в сложившейся ситуации. Он сдал свою квартиру в аренду. Потенциальный квартирант передал ему залог, однако впоследствии от квартиры отказался. По договоренности, залог надо вернуть в том случае, если он (хозяин квартиры) сможет в течение определенного времени найти нового квартиранта. Вопрос заключается в том, следует ли ему срочно искать нового претендента на квартиру или он вправе просто оставить залоговую сумму — себе.
Данная проблема связана с концепцией, которая именуется «смягчением ущерба». Например, если одна сторона несет ответственность за ущерб, причиненный другой стороне, сторона, оказавшаяся в проигрыше, прежде чем привлекать к ответственности другую сторону, в большинстве случаев обязана сначала попытаться смягчить последствия ущерба. Когда потенциальный квартирант, с которым обратившийся ко мне человек договорился об аренде квартиры, неожиданно изменил свое решение, он тем самым нанес хозяину квартиры определенный урон. Ведь если бы он не убедил его в своей готовности снять квартиру, тот, скорее всего, нашел бы другого квартиросъемщика. Так как же надо действовать в подобных обстоятельствах?
Законодательства разных стран трактуют это проблему по-разному. Моя же задача в данном случае состоит не в том, чтобы дать конкретную юридическую консультацию, но, скорее, в том, чтобы взглянуть на ситуацию с точки зрения этики, основанной на принципах еврейского закона и традиции.
Нередко мы обнаруживаем, что еврейский закон в той или иной степени признает необходимость смягчения ущерба. Вот несколько примеров:
Если работодатель внезапно отменяет свое решение о найме того или иного сотрудника, и этот сотрудник остается без работы в течение дня (недели, месяца), человек, которому дали положительный ответ, а потом отказали в найме, имеет право на компенсацию. Однако лишь в том случае, если он попытался найти другую работу (ему это вменяется в обязанность), но — безуспешно.
Аналогично, если сотрудник решает уйти от своего работодателя в тяжелый для его компании период, работодатель вправе потребовать от него возмещения нанесенного вреда только в том случае, если ему не удастся найти на его место другого сотрудника, готового работать за приблизительно такую же плату. Об этом написано в Талмуде (трактат Бава Мециа, лист 76).
А вот — еще одна параллель:
В Талмуде (трактат Бава Мециа, лист 79) наши Учителя рассматривают такую ситуацию. Кто-то, допустим, для транспортировки товара из пункта А в пункт Б, фрахтует корабль, но неожиданно сгружает свой товар в пункте Г, который находится в середине пути. По решению Учителей, он должен оплатить лишь половину оговоренной суммы. А владельцу корабля останется лишь возмутиться по этому поводу — никаких денежных претензий он предъявить не вправе, если не сделает попытки найти нового клиента. Если же попытается и не добьется успеха, хозяин товаров должен будет заплатить всю изначально причитающуюся ему сумму. Если же новый клиент будет найден, хозяину судна не полагается никакой компенсации за дополнительные усилия, которые придется потратить на разгрузку и погрузку нового товара.
Признав сам факт необходимости смягчения ущерба, мы теперь должны выяснить, кто несет за это ответственность, а также и то, кто имеет на него право.
Анализируя описанные выше случаи, представим себе, что человек, которого сначала приняли на работу, а потом — отказали, сам не обязан искать новое место службы. Вместо него это может сделать работодатель. Или же работодатель, сотрудники которого увольняются, пренебрегая интересами фирмы, не должен искать им замену — уволившиеся сами предлагают вместо себя подходящих кандидатов. А купец, сгрузивший свой товар на полпути — обязан найти владельцу судна нового заказчика, который согласится зафрахтовать корабль, вместо него.
По сути дела, именно такая ситуация и наблюдается в сфере аренды жилой площади. Человек, сдающий в аренду квартиру или дом, в случае внезапного отказа арендатора не обязан искать нового съемщика. При этом съемщик имеет право найти взамен себя другого квартиранта.
В Шулхан Арухе (Кодексе еврейских практических законов; раздел Хошен Мишпат, гл. 312, параграф 7) записано, что в случае отказа от аренды арендатор обязан за 30 дней (в городе) и за 12 месяцев (в сельской местности) оповестить об этом хозяина снятой им площади. С тем, чтобы тот имел возможность подыскать нового арендатора, и дом его не стоял пустым. Если же арендатор подобного уведомления не прислал, покидать арендованную площадь он не имеет права и должен заплатить за аренду. Или же он вправе найти другого арендатора, согласного занять его место. Если же на замену он предложит неподходящего человека, хозяин жилой площади не обязан его принимать.
Существуют различные объяснения, почему в одних случаях ответственность за смягчение нанесенного ущерба ложится на пострадавшую сторону, а в других — на виновную. Поэтому самый простой выход из подобной ситуации — возложить данное обязательство на сторону, которая нарушила изначально оговоренные условия и, в конце концов, может быть признана виновной в нанесении ущерба. Тем не менее, в ситуации с фрахтовкой корабля или с сотрудниками, уволившимися в трудный для фирмы момент, возникают дополнительные трудности. К примеру, кандидаты, которых могут предложить уволившиеся сотрудники, могут не удовлетворять требованиям фирмы — быть недостаточно квалифицированными или недостаточно усердными. Что касается интересов владельца корабля, внезапно лишившегося клиента, «виновная» сторона может предложить ему взамен себя, человека, которому, скажем, требуется перевезти «проблематичный» груз или же сам он, допустим, будет вести себя так, что хозяин судна не захочет иметь с ним дело.
Таким образом, с точки зрения еврейского закона, хозяин сдающейся в аренду квартиры не обязан самостоятельно искать нового квартиранта, но — должен позволить отказавшемуся от аренды съемщику сделать это вместо него. С другой стороны, хозяин жилья также может приложить определенные усилия к тому, чтобы найти себе нового арендатора. Это будет справедливым и мудрым решением, ибо позволит ему (хозяину площади) подыскать именно такого съемщика, который его вполне устроит.
Всемирное еврейское обозрение
Перевод с английского
д-р Ашер Меир,
раввин, один из руководителей Центра деловой этики
при Иерусалимском технологическом колледже
Преподавал в Гарварде, имеет степень доктора в области экономики
Автор многих статей о современном бизнесе, еврейском праве, экономике